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2017商场餐饮租金大起底:最凶猛的一次涨租
2017-08-30 浏览量:1767   
 


  昨日,一则报告关于商场房租“潜规则”的报导(拿个商铺竭尽半辈子联系!20位餐饮老板泣血吐露商场“潜规则”),引发许多餐饮朋友的共识。

  许多人都说,这篇文章道出了餐饮老板“不能言说的痛”。

  今天,持续推动《商场餐饮房租查询》第二篇,经过样本城市中心商圈的造访和数据收集,对话20多位餐饮老板和商场招商人员,从6个角度,为你提供一份全方位的餐饮选址开店参阅。

  1、资金够不行?

  来,先测测你的承租才能

  2016年平均每月450元/平,本年800元/平,而下一年,商场已放话,将直接涨到1500元/平!

  每年超越80%的涨幅,这仍是一个二线城市标杆商圈小餐饮区的租金水平。

  全国呢?

  由于商场房租多为一铺一议,小编找了三个样本城市的代表商圈、商场的部分品牌,来感受一下



  关于一家面积20平的小餐饮来说,月租千元是个什么概念?“就是说,你排队排上天,也很难赚什么钱。”一位餐饮老板说,进标杆商圈,“就是打品牌的。”

  通常状况下,商场餐饮区能够分为轻餐区和餐饮综合区。轻餐区以小吃、简餐为主,店铺面积小、租金高;餐饮综合区以正餐、火锅一类的品牌为主,一般都是坐落商场较高的楼层。

  商场租金大多是楼层越高、面积越大,月租金越廉价。

  另外,小编了解到了全国10大城市商场首层平均租金状况,给餐饮老板们一个大致的参阅规模。

  数据来源:商业地产云智库,计算方针不限于餐饮品牌



  看完能够感受一下,进商场开店,你的承租才能怎么?

  2、房租占比红线,你知道吗?

  关于商场租金和营收比的联系,小编采访了全国多个品牌,他们的观念是这样的——

  从数据来看,大大都品牌以为10%-15%是一个合理占比。

  如果给房租占营收比画一条“红线”,许多品牌也给出了主张——

  大都品牌以为,占比超越20%就适当风险了。不过,这个红线也并不绝对。

  数据表明,这和餐饮品类和固定本钱有很大联系。就拿煎饼来看,在整个本钱构成里边,原材料本钱和人工本钱比较高,这样留给房租的本钱占比就很小了。如果其他餐饮品类的老板能够下降原材料、人工本钱的占比,那进步警戒线也是能够的。

    餐饮毛利也是一个不容忽视的评价要素。像中餐,毛利在50%-55%,租金占比就可能要维持在15%。而一些饮料、小吃品类,毛利在70%以上,再加上面积小平效高,30%的红线也正常。

  资金实力很重要,但比起花钱,搞清楚下面这些问题更重要。

  3、你的品牌,真的合适进商场吗?

  不过,房租仅仅商圈挑选的一个参阅条件,并非最重要条件。

  “一般进驻商场的品牌主要有两个意图:一是盈余,二是打造品牌势能。偏重考虑盈余的品牌,会更重视商场店的盈余水平。而更希望凭借商场店打造品牌势能的话,可能在微盈余乃至亏损的状况下坚持运营。

  进商场,要么挣钱要么赚眼球,最抱负的是二者兼具。

  商场店的运营费用相对较高,产品的定价、毛利、方针客群如果不行抱负,对品牌而言无疑是落井下石。

  关刀即时捞创始人袁国平说,他在进驻一家商场店时会考虑几个问题:商场与品牌的方针客群是否共同、产品定价是否能满足商场高本钱运营的盈余、商场店上架的产品毛利凹凸。“要确保高本钱的商场店运营,每个影响赢利的细节都要细心的考虑”。


  北京一家餐饮老板说,一年前他们想开商场店时,打听了北京中心商圈的商场租金,“上一年已经是每月810元/㎡,再加上物管费,几乎不可能盈余,除非消费频次和客流量做得很极致”。

  为什么租金高、涨幅高的商场还有那么多品牌抢着进?近几年餐饮业处于风口,许多草创品牌处于上升期,需求打造品牌知名度,不管做哪个品类,开商场店都是现在最有用、最方便的挑选。

  4、你该选什么样的商圈商场?

  a.人流量是需求考量的榜首要素

  数据表明:关于人流量,必定要与商场达到杰出的交流,才能够拿到有用数据。而如果是新商场,就要经过周围的入驻人群和消费习气,来判别商场的人流量巨细。

  商场是否有满足的停车位、地铁出口、公交站,也要考虑在内。像成都春熙路地铁,每天有15万人次的交通吞吐,这些人都被地铁成功引向了IFS和太古里商圈。

  b.商场定位决议餐饮品类

  “不是一切的商圈都合适一切品类的。”迷尚豆捞董事长曾雁翔说。

  比方成都的恒大广场就是一个典型的白领商务区,白天人流量很大,可晚上6点之后基本就没人了。这种商场,如果是以晚餐和正餐为主的业态,就很难做。

  c.商场区位决议你能赚多少钱

  在人流量不变、房租逐步递加的状况下,品牌运营本钱就会增高。而在成都,300元/㎡的锦华万达和100~150元/㎡的财富又一城,消费者的消费才能是一样的。这时候,怎么平衡商场区位和房租本钱将会是餐饮能否挣钱的要害。

  d.商场的招商运营才能很重要

  “商场招商团队的运营才能,以及商场长时刻协作的品牌同伴也很重要。”不少餐饮老板表明。

  e.其他品牌的进驻状况必须了解

  “这儿的品牌不止要看餐饮品牌。

  商场的零售品牌也是一个重要的参阅条件。由于,决议商场人流的并非是餐饮品牌,而是商场的零售品牌。化妆品、衣服等零售品牌都在餐饮的楼层之下,整个商场的人流吸力也是从下往上走的。也就是说,零售品牌必定程度上决议着餐饮的

存活率。

  而在餐饮品牌上,必定要注意是否有强有力的竞品存在。

  5、商场什么时候调整舱位?

  我该瞅准哪些时机?

  井格火锅市场部司理范璐瑗说,商场调整舱位一般会有几个时刻点:一是周年节点;二就是商铺合约到期时。

  周年节点,商场的运营数据会出来,结合入驻品牌的运营数据,会做一次洗牌。如果商家达不到商场的提点要求,会有一轮筛选;再者,合约到期时,有的商家可能不续租,这个品类的空缺呈现了,就是其他品牌入驻的时机。

  此外,一位商场的招商负责人泄漏,如果是新的购物中心,半年到一年会有一个调整的顶峰期,“具体时刻不必定,但一年必定会有一个调整顶峰。”

  有业内人士主张,能够盯紧易手的餐饮。许多商家情愿接二手店,这样的改装本钱会很低。如果是新店,商家需求在排水、厨房配备、消防设备等方面从头打造。

  6、什么时候,你需求从商场撤离?

  数据表面,商场里边的餐饮常常替换,乃至一年之内换掉30%-40%都是很正常的。当商场租金的上涨幅度与你的毛利无法达到一个平衡状况,那你就要考虑,是否要脱离这个商场了。



  除房租本钱外,商场的运营才能也要考虑。这个问题,可能大大都状况下会呈现在餐饮小白的身上。

  “有的商场,你可能刚进去的时候并不知情,但后期商场的运营的确能让你大跌眼镜:品牌更迭按天计算,你的邻居有可能昨日是一个拉面馆,几天后就变成了按摩店……”餐饮大佬笑称,这时候要决断脱身,停止合同也要敏捷逃离。


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